史上最严楼市调控上海退房潮即将来临

张宏伟

3月25日上午10点，“史上最严”上海楼市新政“沪九条”发布，其中，重点涉及的调控措施有：第一，进一步加强房地产市场监管，规范从业行为，严重查处违法违规行为；第二，落实差别化的信贷政策，对于拥有一套住房再次购买普通商品住宅首付比例调整至50%，非普通二套房的首付比例提升至不低于70%；第三，严格执行限购政策，对于非上海市户籍居民，缴纳社保及税务的要求从2年提高到5年。

由于“沪九条”发布当天立即执行，“沪九条”并没有给予市场更多的缓冲空间，并且在二套房贷上是“认房”的，因此，当“沪九条”发布之后，可以称之为“史上最严”上海楼市新政。“史上最严”上海楼市新政发布后，一手房房企、二手房上家、普通的购房者均有些措手不及，在购房交易环节可能还会遇到比较大的问题：

一是，由于“沪九条”限购条件升级，原本符合购房资格的购房者现在不符合购房条件了，可能因此会退房；二是，二套房贷不仅仅“认房”，二套首付比例也提高了，并且不允许购房者使用“首付贷”场外资金，因此，大部分依靠贷款改善居住条件的首次改善群体来讲可能因为“沪九条”而退房。

那么，“沪九条”发布前后上海商品住宅成交情况如何？这其中退房的概率为多少？

从数据层面来看，同策咨询研究部数据显示，上周(3月21-27日)上海商品住宅成交面积71.7万平方米，创有统计数据以来周成交数据新高!同策咨询研究部总监张宏伟认为，原因主要有两点：

一是，“沪九条”发布前，房企为规避政策影响，拼命跑量，尤其是政策发布前一天（24日），单日成交量突破20万平方米；“沪九条”发布后（25日发布，当日开始执行，当时网签量高达25万平方米）周末两天，开发商抢开盘抢客户，无论是否符合“沪九条”政策内容，先开盘圈住客户再说，从网签量也可以看出来开发商抢客户的状态。

由此可见，包括3月25日“沪九条”发布当日成交的数据、周末开盘的这些客户不一定符合新政的限购条件、二套首付条件，因此，“沪九条”发布之后成交的数据尤其是周末开盘的项目存在交易的水分，后期存在“退房”的风险，届时，当开发商把已经圈住的客户梳理完毕后，不符合“沪九条”新政要求的客户可能被退房，后期因此会发生“退房潮”。从“退房潮”可能发生的比例来看，根据业内沟通与近5年非本地户籍占到上海市常住人口的比例，“退房潮”可能在上周(3月21-27日)71.7万平方米成交量的20-30%，甚至比这个比例更高。

上述分析仅仅是发生在一手房新房领域，同样，对于二手房领域来讲，也会发生“退房潮”。据笔者了解，2015年上海二手房成交套数约为新房的3倍，非本地户籍成交的购房者数量占到整个市场的将近50%，如果这个比例到今年一季度仍然适用的话，那么，今年二手房市场当中约有50%的成交客户将受到“沪九条”新政的影响，从影响套数来讲，二手房成交受影响的套数至少是新房市场的3倍。由此可见，二手房领域同样也会因为“沪九条”限购条件的升级、二套首付比例的增加等因素而出现“退房潮”、“违约潮”。

从接下来上海楼市走势来看，“沪九条”引发的“退房潮”、“违约潮”之后，由于“沪九条”的严格执行、市场需求在前期大量透支，接下来上海商品住宅的走势会逐渐趋于理性，从趋势的角度来看，二季度、三季度上海楼市走势会呈现出“量跌价稳”供求继续博弈的特征。下半年开始尤其是10月份之后新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，在成交量出现下滑的市场背景下，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘极有可能率先降价。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

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